合肥土地调控仍难挡开发商拿地热情 关键要先拿地

11月合肥土地市场的最后一拍已经落幕，不过关于这场拍卖会的议论声还未平息。此前，合肥市国土部门陆续出台了系列新政，不过从这次土地拍卖会上可以看出，开发商似乎各有应对。以后合肥的土地拍卖是不是也会“上有政策下有对策”?

报价不得超最高成交价?

开发商如果对地块势在必得，其实不用算价格，只要报价比“最高成交价”低1块钱即可。

政策：按照合肥土地拍卖新政，竞买人报价不得高于或等于地块所在区域历史最高成交价，超出的为无效报价。至于如何确定这个“区域历史最高成交价”，官方给出了计算公式：一、以最高土地单价计算的拍卖地块总价(元)，即：地块所在区域的历史最高土地单价(万元/亩)×拍卖地块的土地计价面积(亩)×10000;二、以最高楼面地价计算的拍卖地块总价(元)，即：地块所在区域的历史最高楼面地价(元/平方米)×拍卖地块的土地计价面积(亩)÷0.0015×拍卖地块容积率〔如地块有2个以上(含2个)容积率，取容积率低者〕。这两个计算公式出来的价格，其中较低的取为“历史最高成交价”。

分析：以蜀山区W1607号地块为例，蜀山区历史最高成交地价和楼面地价分别是2505万元/亩、11083元/平方米。那么按照上述两个公式，可以得出蜀山区W1607号地块的两个最高价：2165322000元、1405087962元。两者取低者，得出蜀山区W1607号的“最高成交价”为1405087962元。

当天的拍卖会上是什么情况呢?这块地有35家开发商参与竞拍，最后在书面一次性报价环节，有11家报出了1405087961元的总价。很明显，这一价格只比那个“最高成交价”低了1块钱。

这个价格被判定为有效报价，最终11家开发商参与摇号，其中的一个幸运儿成为买主。与此路径一致，高新区的KD4-1号地块也最终敲定买主。

所以这次拍卖会似乎给开发商一个思路：如果这块地势在必得，其实不用算价格，只要报价比政府给出的“最高成交价”低1块钱就可以了。报价不用去算，只用倒推就可以了。

一家房企只能竞买一块地?

三家“金科”均是不同法人独资，完全规避了合肥市国土部门对于报名条件的约束。

政策：为让更多开发商参与竞拍，也为了缓解拍卖会哄抬地价的氛围，合肥市规定，竞买人报名参与市区和肥东县、肥西县、长丰县范围内的居住用地竞买时，每次拍卖会仅限参与其中1宗居住用地的竞买。其中，“竞买人”包括“竞买人”、“竞买人所在的母公司(母公司为竞买人的最大股东)”、“竞买人控股比例超过50%(含50%)的子公司”、“竞买人所在的母公司(母公司为竞买人的最大股东)控股比例超过50%(含50%)的子公司”四者。

分析：11月最后一天的拍卖会上，“金科”一举拿下三块地，最后答案揭晓，原来3个“金科”分别是“无锡金科”、“南通金科”、“苏州金科”，均是不同法人独资，完全规避了合肥市国土部门对于报名条件的约束。那么这是否会给下次土拍提供“借鉴”。

市区住宅地块限房价?

业内人士称，价格参照体系怎么确定，本身不是容易确定的事，关键还是先拿到地。

政策：可以说政府抑制地价、房价的决心从新政中还是明显可见的，按照规定：开发商拿的市区地块，以后住宅销售“备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格。”

分析：拿了地还限制卖房子的价格，这是否会打击开发商拿地的积极性呢?从拍卖会来看，答案是否定的。这次拍卖会卖8宗地，去现场竞买的开发商有90多家，拿地热情可见一斑。

按照业内的说法，关于限价，一则“同品质、同类型”对比，如何衡量、价格参照体系怎么确定，本身不是容易确定的事。另一方面来说，在此前出现“限价令”的城市，开发商应对之策不少，比如“与购房者签毛坯、装修两份合同”、拆分项目拿预售证等，因此关键还是先拿到地。