刘晓博：楼市新冠军为何是合肥？

4月18日，国家统计局公布了3月份楼市的数据。在纳入统计的70个大中城市里，合肥一马当先，引人瞩目。

判断一个城市房价近期的走势，最关健的指标是“环比涨幅”而不是“同比涨幅”。而且，二手房的“环比涨幅”又比新建商品房更为重要。因为对于一二线城市而言，二手房正在成为交易的主体。

在二手房环比涨幅这个关健指标上，合肥成为3月份的上涨冠军。环比涨幅为9.3%，排在它后面的依次为北京(6.3%)、上海(6.2%)、厦门(4.9%)、深圳(4.7%)、南京(3%)、天津(2.5%)、杭州(2%)。

在新建商品房环比涨幅上，合肥则夺得了亚军。前八名依次为：厦门(5.4%)、合肥(4.6%)、上海(4.3%)、深圳(3.7%)、南京(3.5%)、北京(3.3%、)、广州(2.9%)、杭州(2.3%)。

那么，问题来了：合肥仅仅是个弱二线城市，论GDP只有深圳的三分之一强，论资金总量(金融机构本外币各项存款余额)只有深圳的六分之一强，它的楼市为什么表现这样好?夺去了深圳蝉联多个月的冠军?

主要原因有三个：

1、合肥很有人气，过去几年人口增量显著。

由于合肥2011年参与了瓜分地级市巢湖，此前的数据不具有可比性，所以只能看2012年以来的数据。

根据合肥统计局公布的人口数据，2012年合肥有常住人口757万人，到2015年增长到了779万人，3年增长了3%。看起来增幅不大，但统计局的人口数字，你懂的。

好在还有小学生和幼儿园儿童的数据，虽然也是统计局公布的，但这是“数人头”数出来的，更准确，也没有被政绩考核污染(常住人口用来计算人均GDP、人均收入，所以常常失真)。2012年到2015年，合肥的幼儿园在园儿童人数从20.54万人增长到了23.06万人，增幅高达12.3%;而小学在校生人数则从40.67万人增长到了46.37万人，增幅高达14%。同期，全国小学生人数减少了万分之四。

也就是说，最近几年合肥实际生活人口增长迅猛，这带来了大量的住房需求。

2、合肥汇聚资金的能力在上升

在东部地区，安徽跟江西一样，都是经济上的二流省份。合肥跟南昌一样，在省会城市里也是二流省会。此外，合肥旁边还有南京，南京高调建设江北新区，不仅仅是为了增加对江苏北部的辐射能力，还意在安徽。

但幸运的是，在安徽省内，合肥没有挑战者，可以集中全省的力量。从2012年到2015年，合肥的资金总量(金融机构本外币各项存款余额)从6900亿元猛增到了1.12万亿。应该说，这个量不算大，只有南京的42%，深圳的19%，北京的8.6%。但合肥的资金总量增速非常可观，高达62%。同期，因为货币超发，全国的增幅为48%。也就是说，在跟M2赛跑中，合肥大幅领先。

最近几年，安徽举全省之力建设合肥的迹象非常明显，合肥的固定资产投资率(占GDP比例)达到了100%，2015年更是达到了108.7%。在这种大建设的背景下，钱资产蜂拥进入合肥。

3、合肥楼市库存量比较低

上图是CRIC公布的主要城市商品住宅“去化周期”，从图上可以看出，合肥跟南京、苏州、上海等城市并列，都是“去化周期”最短的。也就是说，这些城市不仅不存在“去库存”的压力，反而需要“补库存”。

人气旺、财气旺、房子少、价格低，这些因素共同作用，推动了合肥楼市的上涨。

那么长远看，合肥楼市将走向何方?我的看法是：

合肥是一个人口大省的省会，在省内没有竞争者;但省外有个搅局的，这就是南京。整体而言，这是一个弱省会城市(类似石家庄，被天津、北京搅局)，没有郑州、西安、长沙、成都、武汉在省内的强势地位。

合肥近年来城区扩张规模迅猛，主要是向南发展滨湖新区，基建规模不断扩大，商品房供应规模也在上升。

合肥这一波上涨带有补涨性质。合肥比较好地段的普通住宅，可以长期看好。但基本面不支持合肥楼市有过大涨幅，如果涨幅过大、过快，则有透支未来的风险。