马鞍山

试点城市应因城施策 合肥发展租赁市场遇困

2017年12月09日来源:和讯名家国内动态责任编辑:zhangsijie

  人口净流入城市不等同于租房困难城市。
  11月,合肥学院行政大楼里,合肥学院房地产研究所副所长凌斌向中国房地产报记者介绍:“合肥作为住房租赁试点城市,目前正在做两件事。第一件事是成立市一级的国有房屋租赁管理公司,由企业来管理国有股本和国有资产,下一步就可以推进租售并举了,这件事在安徽省其他地级市早几年就开始做了;第二件事是搭建住房租赁服务管理平台,与链家、乐居、安居客等多家房屋中介平台公司合作搭建。”凌斌曾多次参与制定合肥市房地产发展规划工作,对合肥房地产市场有着深刻见解。
  作为全国12个试点城市之一,合肥的住房租赁工作正在稳步推进。但是,合肥也面临几个亟待解决的问题。首先,城市对人才落户吸引力不足,高房价加剧了这一情况;第二,被遴选为试点城市之前,合肥在租赁市场尤其是保障端的工作足以保证足量的租赁房源供给,反而是当前租赁住房的申请数量不足;第三,合肥和全国其他二线城市一样房屋租售比不高,租金收益率低,在此情况下引导开发企业心甘情愿自持发展租赁市场的布局存在困难。
  “在发展住房租赁市场方面,也应该像楼市调控那样因城施策。”合肥地产人士感叹。
  住房租赁工作稳步推进
  7月18日,住房城乡建设部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取12个城市作为首批开展住房租赁试点,合肥赫然在列。根据公开资料,2016年合肥人口数量为786.9万,净增人数为7.9万,增长率为1.02%。
  8月22日,合肥市人民政府印发《合肥市住房租赁试点工作实施方案的通知》(以下简称《通知》),而从成文日期来看,合肥市早在7月25日便完成了这一文件编制工作。《通知》明确多主体、多渠道发展住房租赁市场的重要任务,并构建住房租赁服务和监管体系。
  目前合肥正在做的正是构建住房租赁服务和监管体系,将各区(开发区)现有房屋租赁平台进行整合,实现信息统一归集,统一管理;同时建立健全住房租赁企业和房地产经纪机构备案制度,强化信用管理。
  这么做的意义是为后期征收房地产税作铺垫。事实上,国家早在1986年版本的《中华人民共和国房产税条例》中就明确提出“房屋出租的,以房产租金收入为房产税的计算依据”,“个人所有非营业用的房产”不在征收范围。但是,多地由于多年来对对外出租房屋无法实现统一管理,而未对该类房产实行征税,这一点上合肥走的比较靠前。而10月12日宁夏出台《宁夏回族自治区房产税实施细则》引起的误读风波,也映射了搭建统一管理平台的重要性。
  虽为人口净流入城市,但合肥人口年均增速近年有所放缓。
  上述文章提到合肥2016年人口数量为786.9万,这个数字相比2010年合肥第六次人口普查时的人数增加41.2万,年均增长7%,而按照2015年的779万的人口统计数字来说,年均增长为9%。
  这说明合肥的城市吸引力尚需提升。根据百度地图发布的《2017第一季度中国城市研究报告》,合肥的城市吸引力指数为2.037,位列第25,在12个试点城市吸引力指数排名中位列第10,仅超过厦门和肇庆。
  “老表”风波凸显落户难题
  城市吸引力对人口流入有绝对影响,而人口的流入又是城市激发经济活力、增加吸引力的必备条件。但是,合肥的问题在于“不够吸引”。
  凌斌介绍:“安徽人喜欢到上海、南京工作。以合肥学院学生为例,学生基本是省内过来的,去年把户口带过来的学生差不多10%,限购限贷政策出台后,这个数字才上升到15%,不仅农村的学生不愿意带户口,城市的学生意愿也不强。”
  另一方面,安徽省整体的城镇化率为50.5%,低于全国57%的平均水平,相比之下,周边的湖北省城镇化率为58.1%,江苏省城镇化率为65.2%,合肥的城镇化率虽为72.1%,低于武汉的79.77%和南京的81.4%。这从侧面说明,相比周边城市,安徽省人口向城镇转化的意愿比较低。
  在此情形下,合肥市政府在住房和落户方面给予政策和实践的支持。
  尤其是二线城市逐鹿人才竞备赛的当下,在武汉市委书记陈一新提出“让大学毕业生以低于市场价格20%买房”优惠条件之后,今年10月,合肥也计划放宽城区落户条件,其中集体落户条件为“中专以上学历,有在合肥的居住证、工作证明,劳动合同”,投靠亲属落户条件为“申请人为合肥集体户口,未婚或者离异或者丧偶,申请人与被申请人不超过三代以内的亲属,旁系亲属也可以”。
  将学历门槛下降至中专,将落户方法调整至“可挂靠三代以内亲属”,合肥在抢夺人才方面可谓用心良苦,但在媒体“三年社保不如一个老表”的解读下,合肥的人才落户方针被逼收回。
  中国房地产报记者造访专家和开发商获悉,合肥落户人数少首要来自两个原因,一是高房价的揉捏,落户方针有可能构成窗口期,不利于楼市调控;二是合肥现在关于租房者供给的医疗、教育资源比较充分。
  在“大湖名城”构想下,合肥还是在高新区等地引入京东方、海尔、格力等大型企业。这个招商引资的过程充满谈判与挑战,据了解,政府针对大型企业提供租赁房屋,对于不愿租赁的企业,在其购买房屋的基础上予以住房补贴。
  此外,除了提供公共租赁房屋和住房补贴以外,合肥还建立了2600套的创新人才公寓,单位提供担保,员工拎包入住,周边医院幼儿园配套一应俱全,合肥引凤筑巢愿望强烈。
  房源足申请人不足
  合肥为自己制定了发展住房租赁市场的时间表,2017年完成基本建设,3年后上一个新台阶,且在2017年年内计划筹集3000套租赁房源投放。
  跟大多二线城市一样,目前合肥发展较为成熟的是公租房,正在筹备阶段的是人才房。但是,就目前公租房的数量来看,合肥的房源绰绰有余,这也是合肥不太情愿被拉入试点城市的原因之一。凌斌介绍:“今年在蜀山区提供了1247套公租房源,申请人数却只有800多人。合肥在这一块的财政投入非常大。甚至,有一些老人希望将自己现在70年产权的房屋留给孩子,自己去申请住公租房。”
  这儿泄漏的问题是,很多人不肯意住公租房,乃至没有满足的人需求请求公租房,而其背面的原因也很有可能影响到创新公寓等人才住宅的发展。
  公租房层面,存在的首先是办理问题。据了解,合肥市公租房办理中心工作人员只要10余个,这意味着入驻和清退中核验请求人身份一事比较困难,尤其是在清退方面,不少请求人入住公租房后,对房子进行装修,现在不肯搬家,“能够按照市场租金交给政府,或许爽性买下来。”这从旁边面说明晰合肥建立住宅租借服务办理平台的紧迫性。
  另外,公租房和人才公寓设立的点与企业办公地点在地理位置上契合度不高,这造成部分人员不愿意选择政府提供的出租房。
  再者,公租房的质量水平还有待提升。凌斌介绍:“像顺丰就很愿意住公租房,他们将其改造为员工宿舍。”
  事实上,合肥还需面临的另一个困局是在租售比低的情况下,开发商并不愿意在此砸钱。
  本文首发于微信公众号:中国房地产报。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。
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