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三大机构预测明年房价不会跌 是时候该买房了?

2017年12月09日来源:和讯名家国内动态责任编辑:zhangsijie

  三大机构预测明年房价不会跌,刚需要不要买房?
  年底,各大机构关于明年房价的预测一直很热。
  比如,这两天刷屏的摩根大通指出:预计明年楼市将放缓,全国销售量下降6%,但由于城市人口增长、加上库存下降的支撑,平均售价将上升8%。
  标普预测,2018年中国全国范围内的地产销售额下降幅度将达到5%,主要缘于销售面积下降。(也就是说房价不会跌,销售额减少主要是销量减少了?)
  穆迪在11月初的报告中也阐释了和标普类似的观点,预测2018年下半年全国合约销售额将小幅下降,但库存水平仍保持健康且处于可控状态,并将支持房价温和增长。
  不同于国内对房价的失望猜测,三大外资组织猜测仍是偏于达观的。这也给市场上买房的刚需造成必定惊惧:下一年房价到底是涨是跌?到底该听谁的?
  其实,剖析房地产方针和形势,必定不要把房价作为单纯的参阅因素,这样很简单堕入思想泥潭。我们从基本面剖析,无论是国内猜测仍是外资组织,他们共同认同的一点就是:
  明年销售额下滑,成交量减少,即使房价涨跌具体数字有分歧,但是波动幅度也不大。
  这说明,大家一致认为,明年房地产大概率还是收紧的,会出现全国横盘,局部波动的现象。所以,结合本轮办款轮动的现象,一线二线先涨,三四线后涨的规律。目前北上市场下行,那么明年正在补涨的二线、三四线也一定会出现下行的情况。所以,当前一线因为调控筛选出了泡沫,是很好的上车时机,前期涨幅过快还未回调的部分二线,以及三四线城市,需要等待观望。
  需求不会消失,改善型物业稀缺
  今年,一线城市因为严厉的调控政策,房价出现下行。但调控短期压制的,都是改善、投资为主的客群。这部分客群是房价上行的有力支持。但需求不会消失,只会被暂时压抑,一线城市改善型楼盘,依然缺少供应。
  以北京举例,今年计划供应5万套自住房。但大部分都是刚需住宅,缺乏改善类产品。
  2017年4月以来,北京计划供应共有产权房5万套,未来5年共计25万套。12月份以来,北京城区土地供应数据显示,16个区预计提供房源39286套。这是非常强大的执行力度,会对饥渴缺房的刚需群体带来充足的供应。 (数据来源:京字号微信公众号)
  但是对二胎、和老人一起住的改善型群体来说,5年25万套的刚需房,却是一个非常大的利空。25万套共有产权,70/90政策冲击性的稀释了改善商品房的供应数量,未来,改善型、大户型、低密度的好品质物业将一房难求。
  这是一个非常严峻的问题。
  以别墅为例,截至目前北京未开工的纯住宅土地仅剩8宗,其中适合开发低密度别墅项目的地块不超过3宗。且“限放价,竞低价“土拍模式成为北京开发商不得不接受的主流玩法,此类限价房拿到产证或契税完税凭证后,五年内不得上市交易。
  北京中原的统计数据表明,2014-2016年北京别墅供应量一直呈下降趋势,2017年1-6月别墅供应面积53.9万㎡,仅占2016年供应量的1/3,相较去年同期下降27%,供应套数1827套。其中,东城、西城‘’、海淀、石景山、平谷、怀柔、延庆等7个城区新增供应量为0,昌平区供应量最大。新增供应基本集中在5环外,6环外占比67%。
  在库存方面,别墅商场库存量持续下降。本年上半年北京别墅库存面积225.64万㎡,同比下降27%,库存套数5949套,创2014年以来新低。其中供销两旺的昌平区库存量最大,超九成的供销存量会集在五环之外。五环之外供销比均小于1,别墅商场求过于供,去化周期在1年左右。
  北京别墅产品面对"断供" 业界:或迎来购房"窗口期"
  因为别墅商场近年来供给少、成交持续走高,价格温文上涨,别墅已经成为当下高端改进人群最为抢手的选择。
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