马鞍山

租赁房急需从供应转向保障 力求降低成本和租金

2017年11月17日来源:上海证券报行业动态责任编辑:zhangsijie

当下租借房“多层次、多主体”的供给格式,并不能符合有效需求,主张以政府主导的租借信息渠道建设为关键,将监管要点从新房转到存量房。这样,既能够以互联网大数据信誉叠加政府信誉,还能以强壮信誉降低成本,鼓励更多房源上渠道买卖,发掘供给潜力。
  ⊙李宇嘉
  在政府与市场的共同推动下,住房租赁呈现出“多层次、多主体”供应的良好局面,除万科、龙湖等龙头开发商,链家、世联行(002285,股吧)等大型房产中介,机构房东(YOU+、魔方等)外,各地国企、互联网平台、大型商业银行等近期都高调进入租赁住房这个被称为“蓝海”、“风口”的行业,成为租赁供应主体。今年以来,京沪深等大城市均表示,未来5年租赁供应占新增住房供应的30%至50%。大型租赁企业也表示,未来2至3年,管理房屋数将从目前的数千套或1万套左右增加至10万套。去年以来,热点城市出让的租赁用地近80幅,仅上海(楼盘)就推出了19宗纯租赁住宅地块,京沪深新增地块基本转向了租赁,“重售轻租”的住房供应跛行局面有望改观。
  目前,我国租赁需求主体是2.7亿新市民(2.45亿外来人口、2500万租房大学生),以及城市户籍“无房户”。考虑到年轻人“先租后买”,甚至长期租赁已成普遍选择,热点城市实际管理人口中,租房人群占比超过50%。从各地的调研看,大城市70%租赁需求是以小户型、低租金为主的普通房源。链家地产统计,京沪深20至30岁的租客占比在70%至80%,超过50%的月租金支付在2000元以下,不到商品住房套均租金的50%。由于50至60平方米的主力需求户型严重短缺,供需缺口超过20个百分点,合租比例高达65%,非成套商品房租赁(合租、城中村、企业宿舍)超过80%。可见,小户型、低租金是租赁的有效需求。
  不过,尽管当下租赁供应呈“多层次、多主体”格局,但并不能契合有效需求。近两年,长租公寓成为投资“风口”,全国一下子涌现出上千家公寓企业,仅深圳(楼盘)就有300多家。确实,长租公寓改善了居住环境,租赁关系稳定了、权益保障性提高了。特别是改造旧住宅区、城中村的长租公寓,适应年轻租客的居住体验性提高了,但租金也明显上涨了。相比中介代理下租客和房东间的“私人散租”、“二房东”租赁,企业化租赁增加了翻修、物业管理、运营(人工、税收和财务、保洁、维修)等成本,这些都将以更高租金来收回。

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