杭州限购政策出台后 望以公司名义购房风险很大

杭州出台限购政策后，不少失去购房资格但仍然看好杭州楼市发展潜力的外地购房者，想到了“曲线救国”——以公司名义在杭州买房。甚至有人表示，以公司名义先囤几套房，以后可以增值，万一哪天企业经营不善，还能像之前的A股市场出现的“ST公司靠卖两套房扭亏为盈”那样，留个后手。

根据9月18日杭州出台的实施住房限购有关事项操作细则，自9月19日起，暂停在市区限购范围内向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。也就是说，本次限购针对的是居民家庭，企业、公司确实不在限购范围内。

不过，以公司名义买房，并不像看上去那么美。记者从税务部门、二手房中介、资深房产律师等处了解到，以公司名义买卖房产，交易成本不低，而且风险不小，有些貌似能规避税费的手法，实际操作起来非常麻烦。

●初始投入成本高：

一次性付款，契税按3%计算

对于很多想“曲线救国”的外地投资客来说，以公司名义买房，虽然能规避限购政策，但因为绝大多数银行的按揭贷款业务仅针对个人买房者，公司购置房产需一次性付款，这意味着初始的投入成本就很高。要到取得产权证后，才能进行抵押贷款。

而且，无论是非住宅、普通住宅还是非普通住宅，只要是以公司名义购房，均需按照房款的3%缴纳契税，不享受税率减半的优惠;另外还需缴纳0.05%的印花税。根据杭州市地税部门今年5月印制的房产交易税费简明表，购买商品房时，针对个人买房者和单位买房者的税率是不同的，具体如下：

●房产持有成本高：

每年要缴纳房产税

虽然未来个人所持有的房产要全面征收房产税已经讨论得甚嚣尘上，包括前两天上海市地方税务局正式开征2016年度个人住房房产税有关事项，就引发了一波热议，但到目前为止，这一政策仍只局限在全国少数几个地区，浙江暂时还未对个人开征房产税。

不过，根据1986年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》，对于公司名下的房产，每年需缴纳房产税，具体税费为：每年房产原值×70%×1.2%。在具体操作过程中，不同的地区对不同性质的企业(如高新企业、扶贫单位等)可能会有三年内免房产税的优惠。

此外，公司购房所需缴纳的税目较多，计算较为复杂，购房人最好向相关税务部门详细咨询具体税费金额。

●手续准备资料多：

要有股东会决议

以公司名义购房，要准备的资料肯定比比个人购房要多。浙江中原地产的相关工作人员列了一份基本的清单：营业执照副本复印件、税务登记证副本、组织机构代码副本、公章、法定代表人身份证复印件、股东会决议等。

●原价转卖公司名下房产

能规避高额税费吗

目前杭州地税部门对个人卖家出售住宅房产，主要征收：

1、增值税及附加。其中超过2年(含)免征，未满2年按不含税收入×5.6%征收;

2、个人所得税。其中，转让家庭唯一住房免征个人所得税;非家庭唯一住房的，则按(转让收入-房屋原值-合理费用-转让过程中缴纳的税金)×20%征收个人所得税，或按房屋转让收入的1%核定征收个人所得税。

相比之下，对于出售公司名下房产，在交易过程中则需要缴纳：

1、增值税及附加。按(不含税收入-不含税购置原价)×5.6%征收;

2、土地增值税。按(转让收入-扣除项目金额)×四级超率累进税率征收;或由税务机关按成交价格的5%的核定征收;

3、印花税。按成交价格×0.05%征收。

此外，转卖公司名下房产，还要缴纳企业所得税，目前一般按转让所得收益×25%征收。企业所得税通常按季预缴，年终汇算清缴。

有人发现了——两者相比较，出售公司名下房产，如果以当初房屋买入价格的原价卖出，可以规避高额的营业税和企业所得税。那么，像普通二手房买卖中的阴阳合同(即正式合同中做低房屋总价，余款另签一份补充合同)那么操作，可行性大不大?

对此，浙江腾飞金鹰律师事务所高级合伙人、资深房地产律师陈钟认为，首先，这种做法涉及偷税漏税，属于违法行为;其次，企业的每一笔账目都有进出明细，要作假并不容易;再者，房屋成交过程中，会有相关部门做房价评估，价格做得太低一般是通不过的。

看来，普通人要用公司名义买房避开限购，还真的没那么容易。

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